Saint-Étienne a la réputation d'être la grande ville où l'on achète le mètre carré le moins cher. La réputation ne dit rien de l'écart d'un quartier à l'autre, ni de ce que vaut le rendement qu'on lui prête.
Nous avons mesuré les prix sur nos propres relevés : 2 000 annonces d'appartements anciens, relevées le 28 juillet 2026, rattachées à leur quartier par le code IRIS de l'INSEE — le découpage statistique officiel, jamais le code postal écrit dans l'annonce.
La médiane de la ville est de 1 284 €/m². La moitié des annonces se tient entre 1 050 et 1 589 €/m². Voici ce que cache ce chiffre.
D'un secteur à l'autre, le m² prend 40 %
Le secteur le plus cher est celui de République, Peuple-Boivin-Saint-Jacques, Hôtel de Ville et Marengo, à 1 456 €/m². Le moins cher est celui de Beaubrun, Séverine et Couriot-Tarentaise, à 1 041 €/m². D'un secteur à l'autre, le mètre carré prend 40 %.
Un secteur regroupe les quartiers IRIS qui partagent les deux premiers chiffres de leur numéro INSEE : c'est le « grand quartier » de la statistique publique. Assez large pour qu'une médiane tienne, assez fin pour qu'un habitant y reconnaisse son coin. Trois secteurs restent sous le seuil de 20 annonces : ils sont affichés « échantillon insuffisant », jamais chiffrés.
| Secteur (quartiers IRIS) | €/m² médian | Quart bas | Quart haut | Annonces |
|---|---|---|---|---|
| République · Peuple-Boivin-Saint-Jacques · Hôtel de Ville · Marengo | 1 456 | 1 174 | 1 699 | 228 |
| Élisée Reclus · Jacquard · Camelinat · Préfecture | 1 313 | 1 050 | 1 585 | 122 |
| Crêt de Roc Ouest · Crêt de Roc Est | 1 240 | 1 012 | 1 557 | 73 |
| Chavanelle · Badouillère Est-Charité · Badouillère Ouest · Saint-Roch | 1 349 | 1 111 | 1 657 | 172 |
| Collines des Pères · Tardy | 1 277 | 1 067 | 1 465 | 68 |
| Beaubrun · Séverine · Couriot-Tarentaise | 1 041 | 900 | 1 256 | 46 |
| Grand Clos · Montaud | 1 228 | 1 000 | 1 427 | 42 |
| Carnot · Foch · Bergson · Barra Revollier · La Terrasse-Étivallière-Grouchy | 1 407 | 1 160 | 1 667 | 124 |
| Le Marais Méons Grange-Neuve | 1 204 | 1 031 | 1 571 | 77 |
| Le Treyve-Puits Thibaud · Le Soleil | 1 229 | 1 022 | 1 654 | 41 |
| Châteaucreux · Saint-François-Giron · Montat-La Verrerie · Monthieu | 1 259 | 1 053 | 1 541 | 76 |
| La Richelandière · Les Ovides · Montplaisir | 1 302 | 1 006 | 1 480 | 48 |
| Beaulieu · Lassaigne · Montchovet · La Marandinière | 1 302 | 1 120 | 1 585 | 41 |
| La Dame Blanche · Villebœuf · Fauriel-Le Platon · Fauriel-Rond-Point · La Vivaraise · Sainte-Chapelle | 1 348 | 1 119 | 1 683 | 137 |
| Bizillon-Charcot Ouest · Centre Deux-Tréfilerie · Centre Deux-Preher | 1 214 | 1 065 | 1 629 | 84 |
| Montferré · La Cotonne · Montmartre-Le Devey-Malacussy | échantillon insuffisant | — | — | 17 |
| Bel-Air-Momey-Le Golf · Côte Chaude-Michon | 1 139 | 974 | 1 465 | 59 |
| Saint-Saëns-La Petite Bérarde · Les Castors · Chabrier-Forum · Gounod · La Chèvre-La Bâtie-La Girardière | échantillon insuffisant | — | — | 19 |
| Haut de Terrenoire-Bois d'Avaize · Terrenoire Centre · Terrenoire Sud | 1 255 | 1 055 | 1 410 | 34 |
| Parc de l'Europe Est · La Palle · Parc de l'Europe · Le Portail Rouge · La Métare | 1 253 | 973 | 1 579 | 187 |
| Valbenoîte · La Rivière · Valfuret-Crêt du Loup-Le Bernay | 1 250 | 1 060 | 1 522 | 141 |
| Bellevue · Bellevue-Hôpital · Solaure Sud · Le Mont-La Jomayère · Solaure Nord · Jomayère-Béraudière | 1 250 | 1 056 | 1 611 | 130 |
| Saint-Victor | échantillon insuffisant | — | — | 3 |
| Rochetaillée | 1 158 | 993 | 1 497 | 31 |
Médiane des prix affichés au m², appartements anciens. « Quart bas » et « quart haut » bornent la moitié centrale des annonces du secteur (1er et 3e quartiles). Relevé du 28 juillet 2026.
Le détail, quartier IRIS par quartier IRIS
À la maille la plus fine, 47 quartiers IRIS sur 78 réunissent assez d'annonces pour une médiane. Les autres sont listés avec leur compte : un quartier absent serait un quartier caché.
Afficher les 78 quartiers IRIS
| Quartier IRIS | €/m² médian | Annonces |
|---|---|---|
| République | 1 346 | 53 |
| Peuple-Boivin-Saint-Jacques | 1 493 | 60 |
| Hôtel de Ville | 1 463 | 49 |
| Marengo | 1 443 | 66 |
| Élisée Reclus | 1 262 | 31 |
| Jacquard | 1 161 | 43 |
| Camelinat | 1 484 | 24 |
| Préfecture | 1 552 | 24 |
| Crêt de Roc Ouest | échantillon insuffisant | 18 |
| Crêt de Roc Est | 1 242 | 55 |
| Chavanelle | 1 384 | 78 |
| Badouillère Est-Charité | 1 522 | 31 |
| Badouillère Ouest | 1 297 | 30 |
| Saint-Roch | 1 182 | 33 |
| Collines des Pères | 1 389 | 25 |
| Tardy | 1 234 | 43 |
| Beaubrun | échantillon insuffisant | 9 |
| Séverine | échantillon insuffisant | 10 |
| Couriot-Tarentaise | 1 048 | 27 |
| Grand Clos | 1 161 | 21 |
| Montaud | 1 236 | 21 |
| Carnot | 1 419 | 35 |
| Foch | échantillon insuffisant | 18 |
| Bergson | 1 381 | 21 |
| Barra Revollier | échantillon insuffisant | 7 |
| La Terrasse-Étivallière-Grouchy | 1 381 | 43 |
| Le Marais Méons Grange-Neuve | 1 204 | 77 |
| Le Treyve-Puits Thibaud | 1 333 | 21 |
| Le Soleil | 1 223 | 20 |
| Châteaucreux | 1 299 | 22 |
| Saint-François-Giron | échantillon insuffisant | 5 |
| Montat-La Verrerie | 1 465 | 20 |
| Monthieu | 1 182 | 29 |
| La Richelandière | 1 309 | 21 |
| Les Ovides | échantillon insuffisant | 10 |
| Montplaisir | échantillon insuffisant | 17 |
| Beaulieu | échantillon insuffisant | 4 |
| Lassaigne | échantillon insuffisant | 16 |
| Montchovet | échantillon insuffisant | 9 |
| La Marandinière | échantillon insuffisant | 12 |
| La Dame Blanche | échantillon insuffisant | 6 |
| Villebœuf | 1 336 | 26 |
| Fauriel-Le Platon | 1 694 | 21 |
| Fauriel-Rond-Point | échantillon insuffisant | 19 |
| La Vivaraise | 1 250 | 35 |
| Sainte-Chapelle | 1 297 | 30 |
| Bizillon-Charcot Ouest | 1 237 | 41 |
| Centre Deux-Tréfilerie | 1 258 | 31 |
| Centre Deux-Preher | échantillon insuffisant | 12 |
| Montferré | échantillon insuffisant | 3 |
| La Cotonne | échantillon insuffisant | 5 |
| Montmartre-Le Devey-Malacussy | échantillon insuffisant | 9 |
| Bel-Air-Momey-Le Golf | 1 261 | 39 |
| Côte Chaude-Michon | 1 006 | 20 |
| Saint-Saëns-La Petite Bérarde | échantillon insuffisant | 0 |
| Les Castors | échantillon insuffisant | 1 |
| Chabrier-Forum | échantillon insuffisant | 2 |
| Gounod | échantillon insuffisant | 12 |
| La Chèvre-La Bâtie-La Girardière | échantillon insuffisant | 4 |
| Haut de Terrenoire-Bois d'Avaize | échantillon insuffisant | 8 |
| Terrenoire Centre | échantillon insuffisant | 9 |
| Terrenoire Sud | échantillon insuffisant | 17 |
| Parc de l'Europe Est | échantillon insuffisant | 8 |
| La Palle | échantillon insuffisant | 5 |
| Parc de l'Europe | 1 062 | 35 |
| Le Portail Rouge | 1 356 | 34 |
| La Métare | 1 309 | 105 |
| Valbenoîte | 1 396 | 57 |
| La Rivière | 1 265 | 20 |
| Valfuret-Crêt du Loup-Le Bernay | 1 126 | 64 |
| Bellevue | 1 279 | 22 |
| Bellevue-Hôpital | échantillon insuffisant | 18 |
| Solaure Sud | 1 205 | 27 |
| Le Mont-La Jomayère | 1 269 | 28 |
| Solaure Nord | échantillon insuffisant | 12 |
| Jomayère-Béraudière | 1 238 | 23 |
| Saint-Victor | échantillon insuffisant | 3 |
| Rochetaillée | 1 158 | 31 |
Où le rendement brut tient
À l'échelle de la ville, le rendement brut ressort à 9,2 %. Il est le plus élevé dans le secteur Beaubrun, Séverine et Couriot-Tarentaise, à 11,4 %, et le plus bas dans celui de République, Peuple-Boivin-Saint-Jacques, Hôtel de Ville et Marengo, à 8,1 %.
Le calcul tient en une ligne : l'ancre de loyer officielle de Saint-Étienne, 9,88 €/m² par mois, multipliée par douze, divisée par le prix médian au mètre carré du secteur. Cette ancre n'existe qu'à l'échelle de la commune : le classement du rendement est donc exactement l'inverse de celui des prix. Ici, seul le prix d'achat départage les quartiers.
| Secteur (quartiers IRIS) | €/m² médian | Rendement brut | Selon l'annonce |
|---|---|---|---|
| Beaubrun · Séverine · Couriot-Tarentaise | 1 041 | 11,4 % | 9,4 % → 13,2 % |
| Bel-Air-Momey-Le Golf · Côte Chaude-Michon | 1 139 | 10,4 % | 8,1 % → 12,2 % |
| Rochetaillée | 1 158 | 10,2 % | 7,9 % → 11,9 % |
| Le Marais Méons Grange-Neuve | 1 204 | 9,8 % | 7,5 % → 11,5 % |
| Bizillon-Charcot Ouest · Centre Deux-Tréfilerie · Centre Deux-Preher | 1 214 | 9,8 % | 7,3 % → 11,1 % |
| Grand Clos · Montaud | 1 228 | 9,7 % | 8,3 % → 11,9 % |
| Le Treyve-Puits Thibaud · Le Soleil | 1 229 | 9,6 % | 7,2 % → 11,6 % |
| Crêt de Roc Ouest · Crêt de Roc Est | 1 240 | 9,6 % | 7,6 % → 11,7 % |
| Valbenoîte · La Rivière · Valfuret-Crêt du Loup-Le Bernay | 1 250 | 9,5 % | 7,8 % → 11,2 % |
| Bellevue · Bellevue-Hôpital · Solaure Sud · Le Mont-La Jomayère · Solaure Nord · Jomayère-Béraudière | 1 250 | 9,5 % | 7,4 % → 11,2 % |
| Parc de l'Europe Est · La Palle · Parc de l'Europe · Le Portail Rouge · La Métare | 1 253 | 9,5 % | 7,5 % → 12,2 % |
| Haut de Terrenoire-Bois d'Avaize · Terrenoire Centre · Terrenoire Sud | 1 255 | 9,4 % | 8,4 % → 11,2 % |
| Châteaucreux · Saint-François-Giron · Montat-La Verrerie · Monthieu | 1 259 | 9,4 % | 7,7 % → 11,3 % |
| Collines des Pères · Tardy | 1 277 | 9,3 % | 8,1 % → 11,1 % |
| La Richelandière · Les Ovides · Montplaisir | 1 302 | 9,1 % | 8,0 % → 11,8 % |
| Beaulieu · Lassaigne · Montchovet · La Marandinière | 1 302 | 9,1 % | 7,5 % → 10,6 % |
| Élisée Reclus · Jacquard · Camelinat · Préfecture | 1 313 | 9,0 % | 7,5 % → 11,3 % |
| La Dame Blanche · Villebœuf · Fauriel-Le Platon · Fauriel-Rond-Point · La Vivaraise · Sainte-Chapelle | 1 348 | 8,8 % | 7,0 % → 10,6 % |
| Chavanelle · Badouillère Est-Charité · Badouillère Ouest · Saint-Roch | 1 349 | 8,8 % | 7,2 % → 10,7 % |
| Carnot · Foch · Bergson · Barra Revollier · La Terrasse-Étivallière-Grouchy | 1 407 | 8,4 % | 7,1 % → 10,2 % |
| République · Peuple-Boivin-Saint-Jacques · Hôtel de Ville · Marengo | 1 456 | 8,1 % | 7,0 % → 10,1 % |
| Montferré · La Cotonne · Montmartre-Le Devey-Malacussy | échantillon insuffisant | — | — |
| Saint-Saëns-La Petite Bérarde · Les Castors · Chabrier-Forum · Gounod · La Chèvre-La Bâtie-La Girardière | échantillon insuffisant | — | — |
| Saint-Victor | échantillon insuffisant | — | — |
Ancre de loyer : carte des loyers 2025 (ANIL), loyer d'annonce « tous appartements », charges comprises. « Selon l'annonce » va du rendement d'un bien du quart le plus cher à celui d'un bien du quart le moins cher.
Choisir le quartier ne suffit pas
L'écart de rendement entre le meilleur secteur et le moins bon est de 3,2 points. Comparé à ce qui sépare deux annonces d'un même secteur, c'est peu.
Dans 16 secteurs sur 21, l'écart entre un bien du quart le moins cher et un bien du quart le plus cher pèse davantage, en rendement, que tout l'écart entre secteurs. Dans les autres, il en représente encore au moins 87 %.
Le bon quartier ne fait pas le bon achat. Un bien se juge sur ses propres comparables : même surface, même état, même rue si possible. Une médiane de secteur donne un ordre de grandeur, jamais un verdict.
Le neuf, compté à part
Les programmes neufs sont exclus des médianes ci-dessus. Leur médiane est de 2 930 €/m² sur 31 annonces, soit 128 % de plus que l'ancien.
Ils représentent 2 % des annonces d'appartements relevées, neuf et ancien confondus. C'est peu : ils ne changent pas le portrait de la ville, mais une annonce neuve ne se compare jamais à la médiane de l'ancien. C'est dans le secteur de Le Treyve-Puits Thibaud et Le Soleil qu'on en trouve le plus.
Saint-Étienne face à Lyon
Le mètre carré d'un appartement ancien coûte 3,7 fois moins à Saint-Étienne qu'à Lyon, où notre relevé du 29 juillet 2026 donne 4 711 €/m² — 73 % de moins.
Le loyer de référence, lui, n'y est que 37 % plus bas que dans l'arrondissement lyonnais le moins cher à la location (15,78 €/m²). Le prix baisse bien plus vite que le loyer : c'est tout l'écart de rendement. À Lyon, le rendement brut plafonne entre 3,7 % et 5,1 % selon l'arrondissement.
Pour aller plus loin : les prix de Lyon, arrondissement par arrondissement, le même calcul à Bourg-en-Bresse, et la newsletter immobilière qui applique cette méthode, bien par bien, chaque matin.
Questions fréquentes sur les prix à Saint-Étienne
Quel est le prix au m² à Saint-Étienne en 2026 ?
La médiane est de 1 284 €/m² pour un appartement ancien, mesurée sur 2 000 annonces relevées le 28 juillet 2026. La moitié des annonces se situe entre 1 050 et 1 589 €/m². Ce sont des prix affichés, pas des prix de vente signés.
Quel est le quartier le moins cher de Saint-Étienne ?
Le secteur Beaubrun, Séverine et Couriot-Tarentaise, à 1 041 €/m² en médiane. Le plus cher est celui de République, Peuple-Boivin-Saint-Jacques, Hôtel de Ville et Marengo, à 1 456 €/m² : 40 % d'écart.
Quel rendement locatif brut espérer à Saint-Étienne ?
9,2 % en médiane de ville, de 8,1 % à 11,4 % selon le secteur. Le calcul est l'ancre de loyer officielle de la commune multipliée par douze, divisée par le prix médian au m². C'est un plafond : ni charges, ni taxe foncière, ni vacance, ni impôt n'y sont retirés.
Saint-Étienne est-elle moins chère que Lyon ?
Oui : le mètre carré ancien y coûte 3,7 fois moins, soit 73 % de moins. Le loyer de référence n'y est que 37 % plus bas, d'où un rendement brut nettement plus élevé.
Combien coûte un appartement neuf à Saint-Étienne ?
La médiane des programmes neufs relevés est de 2 930 €/m², sur 31 annonces, soit 128 % de plus que l'ancien.