Lyon n'a pas un prix au mètre carré. Elle en a neuf, un par arrondissement, et ils ne racontent pas la même histoire.
Nous les avons mesurés sur nos propres relevés : 4 051 annonces d'appartements anciens, relevées en une nuit, le 29 juillet 2026, en interrogeant quatorze portails, rattachées à leur arrondissement par le code IRIS de l'INSEE — le découpage statistique officiel, jamais le code postal écrit dans l'annonce.
La médiane de la ville est de 4 711 €/m². La moitié des annonces se tient entre 3 882 et 5 626 €/m². Voici ce que cache ce chiffre.
Du 9e au 2e, le m² prend 50 %
Le 2e arrondissement est le plus cher, à 5 685 €/m². Le 9e arrondissement est le moins cher, à 3 786 €/m². D'un bout à l'autre de la ville, le mètre carré prend 50 %.
| Arrondissement | €/m² médian | Quart bas | Quart haut | Annonces |
|---|---|---|---|---|
| 1er | 5 110 | 4 457 | 5 931 | 292 |
| 2e | 5 685 | 4 747 | 6 358 | 348 |
| 3e | 4 655 | 4 072 | 5 433 | 715 |
| 4e | 5 055 | 4 351 | 5 723 | 277 |
| 5e | 4 245 | 3 396 | 5 244 | 459 |
| 6e | 5 606 | 5 000 | 6 265 | 406 |
| 7e | 4 659 | 4 023 | 5 413 | 593 |
| 8e | 3 947 | 3 155 | 4 930 | 600 |
| 9e | 3 786 | 3 082 | 4 528 | 361 |
Médiane des prix affichés au m², appartements anciens. « Quart bas » et « quart haut » bornent la moitié centrale des annonces de l'arrondissement (1er et 3e quartiles). Relevé du 29 juillet 2026.
Où le rendement brut tient
Le rendement brut le plus élevé est dans le 9e arrondissement : 5,1 %. Le plus bas est dans le 2e arrondissement, à 3,7 %.
Le calcul tient en une ligne, et chacun peut le refaire : l'ancre de loyer officielle de l'arrondissement, multipliée par douze, divisée par le prix médian au mètre carré de nos annonces. Les deux nombres sont dans le tableau.
| Arrondissement | €/m² médian | Ancre de loyer | Rendement brut | Selon l'annonce |
|---|---|---|---|---|
| 9e | 3 786 | 16,02 €/m² | 5,1 % | 4,2 % → 6,2 % |
| 8e | 3 947 | 15,97 €/m² | 4,9 % | 3,9 % → 6,1 % |
| 5e | 4 245 | 15,78 €/m² | 4,5 % | 3,6 % → 5,6 % |
| 3e | 4 655 | 16,40 €/m² | 4,2 % | 3,6 % → 4,8 % |
| 7e | 4 659 | 16,31 €/m² | 4,2 % | 3,6 % → 4,9 % |
| 4e | 5 055 | 16,88 €/m² | 4,0 % | 3,5 % → 4,7 % |
| 1er | 5 110 | 17,06 €/m² | 4,0 % | 3,5 % → 4,6 % |
| 6e | 5 606 | 17,66 €/m² | 3,8 % | 3,4 % → 4,2 % |
| 2e | 5 685 | 17,61 €/m² | 3,7 % | 3,3 % → 4,5 % |
Ancre de loyer : carte des loyers 2025 (ANIL), loyer d'annonce « tous appartements », charges comprises. « Selon l'annonce » va du rendement d'un bien du quart le plus cher à celui d'un bien du quart le moins cher.
À Lyon, c'est le prix qui fait le rendement
Le classement du rendement suit l'ordre inverse exact de celui des prix : l'arrondissement le moins cher rapporte le plus, le plus cher rapporte le moins, et tous les autres s'intercalent dans le même ordre.
La raison est arithmétique. D'un arrondissement à l'autre, l'ancre de loyer ne varie que de 12 % : de 15,78 à 17,66 €/m². Le prix, lui, varie de 50 %. Le loyer ne départage presque pas les arrondissements ; le prix d'achat, si.
Conséquence pratique : à Lyon, chercher du rendement brut, c'est d'abord chercher un prix d'achat bas, bien avant un quartier « où ça loue bien ». Le loyer d'annonce est à peu près partout le même, à surface égale.
Choisir l'arrondissement ne suffit pas
L'écart de rendement entre le meilleur arrondissement et le moins bon est de 1,4 point. C'est peu, comparé à ce qui sépare deux annonces d'un même arrondissement.
Dans trois arrondissements sur neuf — les 5e, 8e et 9e —, l'écart entre un bien du quart le moins cher et un bien du quart le plus cher pèse davantage, en rendement, que tout l'écart entre arrondissements. Dans les autres, il en représente encore au moins 63 %.
Le bon arrondissement ne fait pas le bon achat. Un bien se juge sur ses propres comparables : même surface, même état, même rue si possible. Une médiane d'arrondissement donne un ordre de grandeur, jamais un verdict.
Le neuf, compté à part
Les programmes neufs sont exclus des médianes ci-dessus, parce qu'ils les tireraient vers le haut : leur médiane est de 6 291 €/m² sur 435 annonces, soit 34 % de plus que l'ancien.
Et ils ne sont pas répartis au hasard : 49 % des annonces neuves relevées sont dans le 7e et le 8e arrondissements. Là plus qu'ailleurs, comparer une annonce à la médiane du secteur sans savoir si elle est neuve, c'est comparer deux produits différents.
Pour aller plus loin : notre analyse des prix quartier par quartier à Villeurbanne, la commune voisine, et la newsletter immobilière qui applique cette méthode, bien par bien, chaque matin.
Questions fréquentes sur les prix à Lyon
Quel est le prix au m² à Lyon en 2026 ?
La médiane est de 4 711 €/m² pour un appartement ancien, mesurée sur 4 051 annonces relevées le 29 juillet 2026. La moitié des annonces se situe entre 3 882 et 5 626 €/m². Ce sont des prix affichés, pas des prix de vente signés.
Quel est l'arrondissement le moins cher de Lyon ?
Le 9e arrondissement, à 3 786 €/m² en médiane. Le plus cher est le 2e arrondissement, à 5 685 €/m² : 50 % d'écart d'un bout à l'autre de la ville.
Où le rendement locatif brut est-il le plus élevé à Lyon ?
Dans le 9e arrondissement, à 5,1 %, contre 3,7 % dans le 2e arrondissement. Le calcul est l'ancre de loyer officielle de l'arrondissement multipliée par douze, divisée par le prix médian au m². C'est un plafond : ni charges, ni taxe foncière, ni vacance, ni impôt n'y sont retirés.
Combien coûte un appartement neuf à Lyon ?
La médiane des programmes neufs relevés est de 6 291 €/m², sur 435 annonces, soit 34 % de plus que l'ancien. 49 % de ces annonces sont dans le 7e et le 8e.
Ces prix sont-ils des prix de vente ?
Non. Ce sont les prix demandés dans les annonces en ligne, pas les prix signés chez le notaire. Ils disent ce que les vendeurs espèrent ; l'écart avec le prix final dépend de chaque négociation.